Consejos económicos para ‘sobrevivir’ en tu comunidad de vecinos

comunidadSe ha escrito mucho sobre lo que significa independizarse y establecerse por cuenta propia: sin ir más lejos, en Fintonic ya hemos hablado de mudanzas, pero en lo que quizá no hayas reparado es que cuando pasas a ser el titular de una hipoteca o de un contrato de alquiler te conviertes también en vecino y en miembro de una comunidad… Y uno puede elegir a sus amigos, pero la familia y los vecinos son ‘los que son’.

Según el INE hay 5 millones de comunidades de propietarios en España. Puede que pasar a ser parte de una de ellas sea algo que no te parezca gran cosa de entrada, pero créenos… No es lo mismo recalar en un vecindario con las cuentas en regla y una buena relación entre pisos que en uno con problemas, ya sean de liquidez o de buena vecindad en general.

En este post queremos darte algunas claves para que sepas cómo ‘respira’ una comunidad por dentro: es un engranaje complicado, pero si los vecinos hacen que funcione, puede que incluso acabéis ahorrando bastante dinero de mes en mes.

Algunas definiciones

Para adentrarnos en el mundo de las comunidades de propietarios es aconsejable tener presente la –compleja– Ley de Propiedad Horizontal: en este enlace encontrarás la norma de 1960 en la que se basa la actual legislación y aquí la última actualización, la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Entre uno y otro texto legal ha habido varias modificaciones, como la de 1999, pero con esos dos documentos de referencia casi te convertirás en un experto en el tema.

Una de las cuestiones que explicita la Ley es la no obligatoriedad de contratar a un administrador de fincas para llevar los asuntos de tu vecindario. Es un profesional que, a petición de unos propietarios, se encarga de gestionar los asuntos financieros, legales, administrativos y técnicos de propiedades inmuebles. Por curiosidad, la titulación necesaria para ejercer esta tarea se imparte en once universidades españolas, y además cada región cuenta con su propio colegio oficial.

Según la mencionada ley, a falta de un profesional colegiado, quien asume sus responsabilidades es el propietario que deba hacerse cargo de la presidencia de su comunidad de vecinos. Éstos son los asuntos de los que tienen que preocuparse en ambos supuestos:

– Secretariado: hay que custodiar la documentación del arrendador, o de la comunidad, dando fe de los acuerdos, convocando juntas, asistiendo a las reuniones y realizando las notificaciones que correspondan a los vecinos

– Contabilidad: aquí entra la gestión de cobros, de recibos y el pago de facturas, además de controlar las liquidaciones

– Gerencia: hay que hacer un seguimiento y control de proveedores (luz, agua, limpieza, ascensores, etc.), dar cuenta de los siniestros a las compañías de seguros y bancos y también buscar y proponer las mejores alternativas para contratar obras y servicios

– Asesoría: en ocasiones pueden surgir dudas entre los vecinos por cuestiones inmobiliarias, jurídicas, fiscales, técnicas,…

– Mediación: alguien tiene que hacer de ‘árbitro’ entre la comunidad de vecinos y cada propietario

– Relaciones con la Administración Pública: hay ciertos trámites periódicos que tienen que cumplirse

Tampoco hay que olvidarse del seguro de responsabilidad civil de la comunidad, aunque no es obligatorio; lo que sí tiene que tener tu vecindario es un fondo de reserva para hacer frente a posibles perjuicios a terceros. La contratación de un seguro se aprueba en junta de propietarios por mayoría simple.

Si tenéis en nómina a un administrador de fincas profesional, éste sí debe contar, por ley, con un seguro de responsabilidad civil ante cualquier negligencia u omisión. Os interesará saberlo para no duplicar gastos si finalmente optáis por contar con los servicios de uno de estos profesionales.

Derramas, gastos, deudas

Una de las mayores pesadillas de una comunidad es tener uno o más vecinos morosos, que casi es peor que uno ruidoso… En la web del Programa de Lucha contra la Morosidad en las Comunidades de Propietarios recogen datos interesantes sobre este problema: resulta que una de cada cinco comunidades tienen al menos un deudor entre sus miembros. En cifras globales, según el Observatorio de este programa, la morosidad de las comunidades alcanzó los 1.798 millones de euros en 2013.

Deudas aparte, ¿cuánto nos gastamos de media cada mes en nuestras comunidades? El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid ha calculado que el gasto mensual en una finca con 30 pisos es de unos 90-100 euros al mes; al año, suelen superar los 1.000-1.200 euros por propietario.

Las cuotas de comunidad se pueden calcular de acuerdo a diferentes criterios: si se tienen uno o más pisos en propiedad, el número de metros, la antigüedad… Sea como fuere, estos son los gastos que incluye obligatoriamente la cuota mensual que pagas:

– Todo gasto para que el inmueble esté en condiciones habitables. Aquí entran la electricidad, limpieza, calefacción central, el agua… Aunque puede suceder que haya gastos que sólo se imputen a determinados propietarios, porque sean los únicos en beneficiarse de un servicio concreto

– La conservación y mantenimiento de zonas comunes también se paga en común: servicio de portería, portales, escaleras, rellanos, ascensores, piscina, jardines,…

– Otra partida la forman los gastos municipales, como la recogida de basuras y el IBI, el Impuesto de Bienes Inmuebles. En el caso de los alquileres, se puede negociar si de este impuesto se hace cargo el arrendador o el arrendatario y es una cifra que varía mucho de una comunidad autónoma a otra… La media nacional es de unos 350 euros.

Si quieres ahondar punto por punto en ese desglose, deberás revisar los estatutos de tu comunidad y ver cómo se bareman las llamadas cuotas de participación de cada vecino. La ley indica que se ha de pagar por todos los conceptos que hemos enumerado SIEMPRE, pero hay contadas excepciones: por ejemplo, cuando se aplica el principio de individualización –pagar sólo por lo que se disfruta– al que hemos aludido.

La ley dice que una comunidad no puede pasar una cuota por el mantenimiento o conservación de una instalación a los propietarios que no hayan votado a favor de ponerla en marcha en la junta de vecinos… Pero si votaron en contra y más tarde pueden/quieren tener acceso a esos servicios, sí tendrán que pagar la parte de gasto que les hubiera correspondido.

Hablemos de números

Para satisfacer las cuotas comunitarias, te será muy útil Fintonic. Esta herramienta organiza por ti todos gastos mensuales, clasifica automáticamente tus gastos por partidas (supermercado, niños, comunidad…) para que sepas en todo momento cuánto dinero estás gastando y en qué. Así, cuando tengas que afrontar una derrama o gasto extra, sabrás cuánto dinero tienes de margen ese mes y reajustar el resto de gastos.

En este artículo de la web especializada Pisos.com detallan el gasto medio en cada uno de los conceptos que hemos comentado, calculados para un bloque de unos 30 pisos:

1) Electricidad común: La media es de 3,5 euros/vecino/mes; el equivalente al 10-15 % del presupuesto total del bloque.

2) Servicios de limpieza: Se destinan 9 euros por vecino al mes para limpieza de las zonas comunes, de lunes a viernes. Supone en torno a un 20% del presupuesto ordinario al servicio de limpieza de las zonas comunes.

3) Calefacción central: 48 euros por vecino/mes en bloques con calderas de condensación a gas natural y 81 euros vecino/mes para calderas de gasóleo. Éste suele ser uno de los grandes gastos de un piso: en una zona especialmente fría, puede suponer hasta un 70% del presupuesto, por lo que en muchas comunidades optan por contratar un asesor energético. En la web de la Confederación Nacional de Asociaciones de Empresas de Fontanería, Gas, Calefacción, Climatización, Protección contra Incendios, Electricidad y Afines (CONAIF) tienes toda la información sobre esta figura.

4) Mantenimiento de instalaciones: desde la antena de televisión o la puerta del garaje al portero automático y la reposición de extintores, estos gastos no suelen exceder los 2 euros al mes por vecino. Su sostenimiento engloba el 20% del presupuesto ordinario anual.

5) Ascensores: el mantenimiento mensual de un ascensor cuesta unos 90-100 euros; en un vecindario tipo, el gasto ronda los 7-8 euros por vecino y mes. Si llegas a una comunidad en la que está a punto de colocarse uno, debes saber que la obra tienen que apoyarla tres quintas partes del total de propietarios, y que a su vez representen esa misma proporción en cuotas de participación. Además, el coste tienen que asumirlo todos los vecinos, también los que viven en pisos o locales bajos.

6) Portería: la media ronda los 58-60 euros/vecino/mes, aunque evidentemente las subcontratas y la competencia entre empresas de empleados de fincas hace que los precios varíen.

7) Compañías de seguro: 4,5 euros por vecino al mes. Suele corresponder con un 5% del presupuesto de la comunidad y puede incluir el seguro de responsabilidad civil que ya hemos mencionado.

8) Gastos extra: una piscina controlada y con garantías le costará a cada vecino unos 12 euros al mes. En el caso de los jardines y su mantenimiento –agua, reposiciones y poda– la media es de 16 euros por vecino y mes.

A esta media hay que sumarle lo que nos puede costar una derrama, o cualquier gasto derivado de hacer una obra, reparación, pintar, restaurar,… Aquí la horquilla de precios es de lo más amplia. Lo que os aconsejamos ante cualquier imprevisto es comparar: nunca os quedéis con el primer presupuesto.

Ahora que ya sabes a dónde va cada céntimo que abonas al mes para mantener ‘viva’ tu casa, es hora de que te demos algunas claves para rebajar esa cuota. Piensa que un mal presidente de la comunidad/administrador de fincas puede salirte muy caro.

– Para ahorrar en consumo de energía, una de las primeras medidas que deberíais tomar es la sustitución de las bombillas y focos ‘de toda la vida’ por otras tecnologías más sostenibles, como los LED, además de plantearos instalar temporizadores o sensores de movimiento para apagarlas y encenderlas en las zonas comunes

– Ya hemos comentado que uno de los mayores gastos de comunidad tiene que ver con la caldera: si cambiáis el gasoil por el gas natural, podéis ahorrar entre un 30-40% en consumo

– Te recomendamos que investiguéis y debatáis los contratos firmados con cada proveedor: desde el servicio de portería a las cuestiones que afecten al edificio, como podría ser instalar una antena de telefonía móvil.

– Muy probablemente estáis pagando una comisión X por cada recibo que se le pasa a la comunidad. Acercaos a vuestra entidad bancaria y negociadlos para ajustar el precio.

– Si optáis por contratar un seguro de multirriesgo para la propiedad, no te olvides de Intenet y sus comparadores on line de servicios, como SeguroComparador o SeguroDeComunidad, entre otros.

– Si tenéis contratado algún crédito, recordad que una amortización ‘rápida’ de las cuotas es siempre una buena idea. ¿A que no queréis pagar también unos intereses altos por esa deuda?

Ya sabes que usando Fintonic  sabrás en todo momento y de un solo vistazo a qué estás destinando tu dinero y de esta manera, podrás hacer un análisis comparativo de todos tus gastos invertidos en la comunidad a lo largo del tiempo.  ¡Prepárate para pedir el turno de palabra en la próxima junta de vecinos si ves la posibilidad de ahorrar en determinadas partidas! ;)

¿Que piensas?